Décret Tertiaire : -40% de consommation d'ici 2030. Votre bâtiment est-il en règle ?
Tout comprendre sur le dispositif Éco Énergie Tertiaire : obligations, échéances, plateforme OPERAT, sanctions et solutions pour se mettre en conformité.
L'essentiel en 30 secondes
- Quoi : Obligation de réduire la consommation énergétique des bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m²
- Objectifs : -40% d'ici 2030, -50% d'ici 2040, -60% d'ici 2050 (par rapport à une année de référence)
- Prochaine échéance : Déclaration des consommations 2025 sur OPERAT avant le 30 septembre 2026
- Sanctions : Mise en demeure, publication du nom de l'entreprise ("name & shame"), amende jusqu'à 7 500 € par bâtiment
- Solution : Se faire accompagner par un professionnel pour établir un plan d'action et déclarer sur OPERAT
Qu'est-ce que le Décret Tertiaire ?
Le Décret Tertiaire, aussi appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire, est une obligation réglementaire issue de la loi ELAN (2018). Il impose aux propriétaires et exploitants de bâtiments à usage tertiaire de réduire progressivement leur consommation d'énergie finale.
Cette réglementation concerne tous les bâtiments ou ensembles de bâtiments dont la surface cumulée dépasse 1 000 m², qu'ils soient occupés par un propriétaire unique ou par plusieurs locataires.
Bon à savoir
Le Décret Tertiaire s'applique quel que soit le statut d'occupation du bâtiment : propriétaire-occupant, bailleur, locataire, ou collectivité. L'obligation est partagée entre le propriétaire et l'occupant.
Qui est concerné ?
Le Décret Tertiaire s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment à usage tertiaire dont la surface d'exploitation est égale ou supérieure à 1 000 m². Cela inclut :
- Bureaux — sièges sociaux, espaces de coworking, administrations
- Commerces — boutiques, centres commerciaux, grandes surfaces
- Hôtellerie et restauration — hôtels, résidences de tourisme
- Établissements de santé — hôpitaux, cliniques, EHPAD
- Enseignement — écoles, universités, centres de formation
- Logistique tertiaire — entrepôts avec bureaux attenants > 1 000 m²
Attention
La surface de 1 000 m² s'apprécie de manière cumulée : si un propriétaire détient plusieurs bâtiments sur un même site totalisant plus de 1 000 m², le décret s'applique à l'ensemble.
Les objectifs de réduction
Le Décret Tertiaire impose deux méthodes de calcul des objectifs. Chaque assujetti peut choisir celle qui lui est la plus favorable :
Méthode en valeur relative
Réduction par rapport à une année de référence choisie (ne pouvant être antérieure à 2010) :
| Échéance | Objectif de réduction | Exemple (conso. ref. 300 kWh/m²) |
|---|---|---|
| 2030 | -40% | ≤ 180 kWh/m²/an |
| 2040 | -50% | ≤ 150 kWh/m²/an |
| 2050 | -60% | ≤ 120 kWh/m²/an |
Méthode en valeur absolue
Atteindre un seuil de consommation fixe défini par arrêté, en fonction de la catégorie d'activité et de la zone climatique. Cette méthode est souvent plus avantageuse pour les bâtiments récents ou déjà performants.
Votre bâtiment est-il concerné ?
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La plateforme OPERAT
OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est la plateforme en ligne de l'ADEME sur laquelle les assujettis doivent :
- Déclarer les caractéristiques de leurs bâtiments (surface, activité, année de construction)
- Renseigner leurs consommations énergétiques annuelles par source d'énergie
- Définir leur année de référence et leurs objectifs
- Suivre leur trajectoire de réduction et obtenir une notation (feuille verte, orange, grise)
Prochaine échéance
Les consommations de l'année 2025 doivent être déclarées sur OPERAT avant le 30 septembre 2026. C'est la quatrième campagne de déclaration depuis la mise en service de la plateforme.
Les sanctions
Le dispositif prévoit un mécanisme de sanctions progressif en cas de non-respect des obligations :
- Mise en demeure — L'administration adresse une mise en demeure avec un délai de 3 mois pour se conformer
- "Name and shame" — Publication sur une liste publique du nom des entreprises non conformes
- Amende administrative — Jusqu'à 1 500 € pour les personnes physiques et 7 500 € pour les personnes morales, par bâtiment
Le coût de l'inaction
Au-delà des sanctions directes, la non-conformité au Décret Tertiaire impacte la valeur vénale de votre patrimoine : les investisseurs et locataires exigent de plus en plus un bâtiment conforme. Un bâtiment non déclaré sur OPERAT perd en attractivité sur le marché.
Comment se mettre en conformité
La mise en conformité avec le Décret Tertiaire passe par plusieurs leviers, souvent combinés :
1. Actions sur le bâti
- Isolation thermique (toiture, murs, planchers, fenêtres)
- Amélioration de l'étanchéité à l'air
- Protection solaire et gestion des apports solaires
2. Actions sur les équipements
- Remplacement des systèmes de chauffage/climatisation (pompes à chaleur)
- Mise en place d'un éclairage LED avec gestion automatisée
- Installation d'un système GTB/BACS (voir Décret BACS)
3. Actions sur le comportement
- Sensibilisation des occupants aux éco-gestes
- Mise en place de sous-comptage et suivi énergétique
- Ajustement des consignes de température et d'éclairage
4. Financement
La plupart de ces travaux sont éligibles aux Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), qui peuvent couvrir jusqu'à 50% du coût. Consultez notre page Fiches CEE tertiaires pour identifier les primes disponibles.
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Modulations et cas particuliers
Le Décret Tertiaire prévoit des modulations des objectifs dans certains cas :
- Contraintes techniques — Impossibilité architecturale ou patrimoniale (bâtiments classés)
- Contraintes économiques — Temps de retour sur investissement disproportionné (> 20 ans pour les actions d'isolation par exemple)
- Disproportion manifeste — Coût des actions supérieur à la valeur du bâtiment
- Changement d'activité — Modification substantielle de l'usage du bâtiment
Ces modulations doivent être justifiées et documentées dans un dossier technique transmis via OPERAT.
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